アーバン・スペース建築事務所
管理組合運営 修繕計画（案）策定 各種点検・建物診断 修繕設計・監理のサポート
各種点検・建物診断業務
◆主体は管理組合、つまりみなさんが主体
「点検」「調査・診断」などの維持管理は専門的な知識が必要なことも多く、ついつい
管理会社などに任せっきり「丸投げ」になっていませんか？
戸々の玄関からエレベーター、建物の玄関（エントランス）往復の毎日。
自分たちの棲み処である建物や設備がどんな状態なのか把握し適切に対応することが
必要です。
自主的に点検を行い、異常があった場合には、専門家に相談し、必要な処置を行ったり、
さらに「建物調査・診断」を依頼し、その結果をもとに修繕工事実施へのプロセスへ進む
ことが大切です。
なぜなら、「主体は管理組合、みなさんが所有者だから！」
まず、「できること」から実行してみませんか！
マンション管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）
（管理組合等の努力）
第四条 管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意
して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。
２ マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理
組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。
■建物・調査診断
「調査・診断」は動機によって以下の３つに区分できます。
また、修繕コンサルタント（設計事務所など）の専門家に依頼して行い、建物や設備の全部または
一部の劣化状況について調査・測定し、結果の評価や将来の影響を予測し、必要な対策・対応に
ついて提案してもらいます。
１）動機 ： 自主点検等で不具合が見つかった。
目的 ： 原因の特定と修繕の要否
２）動機 ： 修繕計画（長期・中期・短期）の作成または見直し
目的 ： 現状の把握と将来予測
３）動機 ： 大規模修繕工事の実施前
目的 ： 劣化状態の把握と修繕工事の要否
大規模修繕工事の実施
適切な修繕計画に定められた時期を「目安」として「調査・診断」
の結果に基づいて計画された工事の要否、実施する工事内容を
決めて実施。
※マンション管理標準指針（国土交通省）の標準的な対応
◆「調査・診断」の目的や要望を明確に伝えましょう！
・「調査・診断」に至った経緯、不具合等の状況
・目的や診てもらいたい部分や内容
・何が知りたいのか？
例えば、修繕の方法、工事の概算費用など
以上によって、調査の方法や準備していただくものが変わります。
【専門家に「調査・診断」を依頼する場合に必要なものは？？】
・分譲時の販売パンフレット及び図面集
・建築確認済証（確認通知書）
・設計（竣工）図面 ※建築及び各種設備図面
・各種点検報告書類 ※法定点検、各種定期点検、自主点検記録等
・過去の工事記録（履歴）
※工事設計及び竣工書類（仕様書・保証書等）
・過去の調査・診断報告書等
◆「調査・診断」の流れ
調査・診断」の手順は目的や劣化の状況、築年数などによって変わります。
１）大規模修繕工事の場合、①予備調査・診断 ②本調査・診断（簡易~詳細～精密）の順で
行われますが、修繕基本計画を作成します。
２）長期修繕計画の場合は劣化の状況にもよりますが、目視程度の簡易診断までとなるケースが
多いようです。
３）築40年、50年と高経年化した建物においては建物の将来を考え、修繕（補修）でメンテナンス
していくのか、数年後には建替えを念頭に置いた修繕計画を考えていく必要性があります。
①予備調査・診断
工事履歴や仕様書等を踏まえ、最適の調査・診断方法を検討し、診断実施計画書を作成し、
竣工図書（図面等）の情報や修繕・点検記録など履歴情報（竣工後のアフター対応を含む）を
確認したうえで主に目視で確認や場合によっては組合員（住民さん）にヒアリングをすることも
あります。
すでに不具合があった場合は緊急（応急）処置が必要になる場合があります。
※アンケート調査
専有部分側から外壁、屋上、給排水管などの共用部分に起因する不具合を探り出すことを
目的としますが、アンケート調査によって居住者の要望や不安を拾いだすことができ、合意
形成にも役立ちます。
②本調査・診断の実施
あらかじめ、「調査・診断実施計画書（または実施要領書）」について説明を受け、内容（目的）、
項目、範囲、スケジュールなどを理解しておく必要があります。
調査は簡便な調査からはじめ、さらに調査が必要な場合は詳細な調査を実施する場合があります。
・予備調査・診断 設計図書の確認、修繕履歴、外観目視、アンケート調査など現状把握
・簡易診断（一次診断） 外観目視、軽微な機器を使用した調査 劣化の危険性の判断
・詳細診断 二次診断 非破壊・微破壊試験
・三次診断 局部破壊試験等を伴う。
◆調査・診断報告書の受領・説明と保管
「調査・診断報告書」は修繕計画の見直し（修繕積立金の見直し）や大規模修繕工事実施の要否を
判断する根拠となります。
場合によっては住民説明会等を開催するなど理事会や修繕担当の役員さんだけではなく区分所有者
のみなさんの十分な理解を得ることが重要になります。
調査を担当した専門家に要約した資料の作成も含めて依頼しておきます。
また、報告書には専門的な用語が使われる場合もあり、写真や図解などを交えたわかりやすい表現
にしてもらいましょう。
「調査・診断報告書」は修繕工事の実施や修繕計画の見直しなど今後の維持管理の大切な情報となり
ます。
竣工図書、各種点検報告書、工事実施記録（履歴）を一緒にファイリングし管理室等に保管するように
しましょう。
