アーバン・スペース建築事務所
管理組合運営 修繕計画（案）策定 各種点検・建物診断 修繕設計・監理のサポート
大規模修繕アドバイザー
◆管理組合がだれを「パートナー」として選ぶか
大規模修繕工事の進め方には大きく２つの進め方があります。
１つめは、工事を元請としておこなう管理会社に依拠する、あるいは修繕工事
の施工会社に依拠する「責任施工方式」（いわゆる、特命方式・一任方式）
２つめは工事の施工は施工会社が行うが、その工事の設計監理（建物調査・診断～改修設計～
業者選定補助～工事監理）は設計事務所などの専門家や管理会社がおこなう「設計監理方式」
（いわゆる、入札・競争方式）
それぞれにメリットもあればデメリットもあります。
まず「責任施工方式」から・・・
例えば、どちらの方式で行う場合でも「管理会社」がかかわることで、日ごろから知っている顔の人
（フロントと呼ばれる担当者や管理員さん）がいる、なにかあっても会社に電話すれば対応してもらえる
という安心感や期待感、信頼感、つまり、なにかあっても管理会社の責任にできるという安堵感があります。
「管理会社」でも分譲会社（ディベロッパー）系の大手管理会社の場合は、専門職も多く、比較的管理能力も高いといえますが、中・小の管理会社の場合は、専門のスタッフが少なく、協力業者（下請）任せのところも少なくありません。
また、工事会社が「責任施工方式」で行う場合は、直接工事に関することだけではなく、居住者さんへの
対応も重要になります。
また、会社の経営状態や修繕工事の元請実績なども重要なポイントになります。
これはどちらの場合でも同じですが、いくら工事保証書を交わしていても会社がなくなってしまえば、１０年
の保証期間もただの紙屑同然。
工事が竣工したときはきれいに生まれ変わったマンションで当たり前。
その後不具合の有無などきちんとアフターサービスがなされるかどうか？ということも。
よく管理会社が工事を行う場合、「建物の管理をしている以上、逃げられません」とか、管理人さんや
会社に言えば対応してもらえるという安心感も生まれます。
管理組合の理事会や修繕委員会などに工事の専門家の方がいる場合は良いかもしれませんが、
その方に負担を強いる形になりかねません。
管理会社との信頼関係が築けている場合は安心できるかもしれません。
【問題点】
１．管理会社の管理能力により差が出る。
日常管理から大規模修繕工事まで自力(総合建設業)で行う大規模なものから、日常の管理業務
のみ受託している小規模までかなり差がでる。
２．また、会社内に技術・工事部門を持つものと、持たないものでは関わり方が全く異なり、持たない
管理会社の場合は全て外注（丸投げ）となることが多く、工事施工の管理体制等に問題が残る。
最近は大手の場合も（工事費5,000万円以下の場合など）現場代理人（現場監督）に自社の制服や
名刺を持たせ、かなり「丸投げ」に近いケースもあるようです。
３．管理会社の場合、建物を管理しているわけですから、修繕計画や修繕積立金の状態を容易に知る
ことができる立場にあります。
ここで「長期修繕計画」について復習です。
長期修繕計画は工事を行う計画ではなく、予め工事に備え、資金をためること。
つまり、修繕積立金算出の目安とするための資料。
したがって、「建物調査・診断」の結果、状態がよければ工事を先延ばしに、悪ければ前倒しにする
こともあります。
大規模修繕工事を実施する場合、その発意から着工まで概ね１．５年から２．０年を要します。
完了（竣工）までだと２．５年～３．０年を要する場合があります。
管理会社は自社で保管している長期修繕計画表から該当物件を探し、「そろそろ、大規模修繕工事」
「建物調査・診断を実施しましょう」「資金は〇千万円程度が見込まれます」 など大規模修繕工事の実施（受注）にむけたアプローチをしてきます。
それに疑問をもたない管理組合は工事の内容から費用まで「長期修繕計画で決まってることだから」と
ひたすらレールを走らされます。
もちろん、修繕費は積立金残高に合わせた金額で・・・・
４．施工会社の場合は、その会社が経営状況や実績が信頼できるかの判断が難しい。
施工会社の中には相談から調査・診断、設計・見積りの作成までを無料でやりますなんていうところも。
でも、特命で大規模修繕工事を受注できるのであれば、無料でやるというのは普通ですよね。
施工会社を分類すると、建設会社・塗装会社系・メンテナンス材料会社系等が上げられます。
以前は、工事の内容により得手・不得手があることから、業者選定の際には、発注する工事の内容
により、十分検討を行う必要がありましたが、今は「改修ゼネコン」と言われるように、自社では職人
を抱えずに下請けに発注するケースがほとんどになりますが、工種によっては外注する分だけ割高に
なる場合や現場代理人に知識や経験がなく、結局、「丸投げ」（下請頼み）に近い状態になることも。
つぎに「設計・監理方式」とするケース
これは、設計事務所などの専門家に業務を委託するケースになりますが、一言で「設計事務所」と
いっても新築しか経験のない事務所もあります。
新築工事と大規模修繕工事の違いは・・・
一番大きな違いは、新築だからとかマンション大規模修繕工事だからとか死亡事故、重大災害は
あってはならないのは同じですが、新築の現場は仮囲いで囲われ、現場には作業関係者のみ。
しかし、マンション大規模修繕工事は当然、住民さんが日常生活を営み来訪者があり、老若男女の
出入りがあります。
そういう意味では、決してたかが「大規模修繕」「改修工事」とバカにできません。
新築以上に注意を払い、作業員等の現場、住民さんなど誰一人として危険な目に合わせてはいけ
ません。
安全面での姿勢やもちろん、これから作る建物と住んでいる（使用している）あるいは経年している
建物を維持保全（環境面も含めて）していくための材料や工法などの考え方も違います。
また、昨今世間を話題になっている不良コンサルタント。
マンション大規模修繕工事において、安いコンサル費用で受注して、意中の施工会社に工事を落札。
その見返りとして施工会社からリベート・キックバックを得るという悪質なコンサルタントの存在。
その額は工事費の数パーセントから10数パーセントとも言われ、言わば、工事を発注するマンション
管理組合から「だましとる」という悪質なものです。
それは設計・監理を行う建築事務所に限らず、マンション管理士やマンション管理会社の場合も。
また、最近は少なくなりましたが、理事会と区分所有者の中の専門家(建築関係者の場合もある)が
中心になって、実行委員会を組織し、技術的検討も内部(実際には材料メーカー等の協力を得ている
ものが多い)で行う場合もあります。
区分所有者内の専門家の存在と助力が基礎条件となることから、比較的大規模の団地型管理組合や
自主管理組合に見られます。
【問題点】
管理組合内に実行委員会組織を構成し、工事実施までの準備および工事監理まで行うものもあります。
しかし、管理組合で工事の管理を行う場合、工事監理者が必ずしも専門家でない場合もあり、また、委員は本来の職業を持っていることから、ボランティアの限界を超えるという意見も。
居住者組織が確立されていること、組合活動の活発な組合においてのみ可能と言えます。
また、工事のほかに「設計・監理」費が必要となり、特に小規模マンションでは資金的に問題となります。
私たちは「アドバイザー方式」を提案致します。
新しい提案「アドバイザー方式」（プロポーザル方式）とは…
そこで、アーバン・スペース建築事務所は「管理組合様のアドバイザー」として一緒になって作業を
組み立てていく方式をご提案致します。
管理組合のみなさんが主体になります。
「プロポーザル方式」
２０２０年東京五輪・新国立競技場の入札で聞いたことがある方もいらっしゃると思いますが、近年、
公共建物や民間の新築工事にて採用され始めてきた、コンペ方式を更に負担を減らした方式となります。
従来の「設計監理方式」では、コンサルタントが設計した仕様書・数量調書などに基づき、施工業者に
見積等を提出させ、選定するものに対し、「プロポーザル」は管理組合の皆さんが作成した基本条件に
基づき、見積参加者に施工案を提出させて施工者を選定する方式となります。
そのため、コンサルタントに負担がかからず、事前に管理組合様と協議・決定した基本条件が示されて
いるので、管理組合様の要望も伝わりやすく、また各社からの提案をピックアップ、比較検討することも
出来るので、非常にメリットのある方式です。。
【従来の設計監理方式】
設計と施工を分離して異なる会社に発注する方式です。
コンサルタントは、調査・診断、設計、予算作成、工事業者選定補助等を行います。
共通の設計図書・数量積算書（内訳書）を工事業者に一括して見積を依頼し、業者を見積額を中心とした
判断基準に伴い、選定していきます。
また、工事中は工事監理業務を実施致します。
工事が設計仕様書の通りに進んでいるか等を日常から確認し、適宜、試験施工・中間検査・品質検査等を実施し、工事が円滑に品質を確保されているか、業務を実施していきます。
当初は、設計と施工を分離することで、公明性の確保・適正価格の確保・工事
品質の確保が出来る等と、メリットがある方式でした。
【設計・監理方式のメリット】
❶ コンサルタントが専門家として、公平・中立な立場を保ち、設計から工事完了・メンテナンスまで
一括に計画し、円滑に進めることができる。
❷ 共通の仕様書・積算内訳書を作成することで、工事予算の把握、見積依頼時の比較が容易に把握
できる。
❸ 既存の修繕積立金、修繕履歴等を総合的に判断し、工事項目に優先順位を付け、工事の概要を調整
❹ 診断結果・設計仕様等を専門家として区分所有者に説明し、業者選定のプロセス等を明確に進める
ことができることで、合意形成がスムーズに進む。
❺ 工事監理を実施することにより、設計仕様通りの品質確保、実数清算項目の適正化、追加工事等の
必要性の有無等を判断できることで、工事の品質が確保され、建物の価値の維持向上のサポートが
できる。
が、しかし・・・
一部の悪質なコンサルタントにより、工事業者と癒着し、バックマージンを受け取る業者が出てきていることも事実です。
これは
マンション管理士⇔（施工会社）⇔設計事務所⇔施工会社といったケースや
管理会社⇔設計事務所⇔施工会社も・・・
理由として・・・
① 施工業者による談合を黙認する見返り
② 設計段階より施工業者が情報を得て談合をすすめている（チャンピオン方式）
③ コンサルタント業界の無用な価格競争による、物件ごとの請負金額の大幅低下
⇒結果的に多額の利益が入ってくる。
④ 新築での赤字補填
⑤ 設計事務所の営業力の弱さをフォローする施工業者の存在
要因は様々ですが、ごく一部の不適切業者により、マンションの修繕
積立金が食い物にされているのは、事実です。
そこで、真摯に業務に取り組む、私たちははこれらのメリット・問題点をクリアした、新しい大規模修繕コンサルタント方式『アドバイザー方式』をご提案致します。
私たちが考えた「アドバイザー方式」とは！？
◆ステップ１（建物調査・診断～基本計画の立案）
コンサルタントは建物簡易調査診断・管理組合様と協議・検討した基本計画を作成。
◆ステップ２（業者選定補助）
施工業者選定に伴う見積依頼要項書・調査概要報告書・基本条件等を施工業者に提示し、施工会社
（3社程度）に工事仕様・減額提案・独自提案・施工管理計画書・見積概要書等を各社に提示してもらい
ます。（いわゆるコンペ方式）
コンサルタントは、それら提案書の内容を精査し、比較検討表を作成し、点数化した評点を作成します。
それらを基に理事会・修繕委員会等に於いて、内容の事前説明後、見積取得業者により、プレゼンをうけ、
最終的に各社から出てきた提案や予 算等を総合的に判断するためのサポートします。
それらを基に理事会・修繕委員会等に於いて、内容の事前説明後、見積取得業者により、プレゼンをうけ、
最終的に各社から出てきた提案や予算等を総合的に判断するためのサポートします。
◆ステップ３（工事監理）
施工業者選定後に、工事監理者を決めることにより、不適切な関係の温床を防ぎます。
設計監理方式とは調査診断・設計業務等に於いて、大幅な業務内容の削減により、設計コストを削減が
期待出来ます。
【特 徴】
①提案参加者が数量積算・仕様選定・保証設定・施工管理体制・アフター・サポートまで一括して行う。
事前に行った建物調査・診断報告書及び基本計画に基づき、特別な場合を除き、責任数量・責任施工で
工事を請け負う。
②提案参加者により、仕様・提案事項・積算数量等が提出されるので、各社の考え方や取組姿勢など特色
が現れ、経験がわかるため比較材料となる。
他社との比較になるため、いい加減な提案や金額設定がしにくい。
反面、各社見積、提案内容が多種多様にわたるため、比較検討に多大な時間を要する。
③実数精算項目の設定や増減精算時に現場調査・積算者として施工会社に責任を求めることができる。
④コンサルタントは施工会社提案材料メーカーとの事前打合せができないため、精査・確認のための時間
（概ね１か月程度）を要する。
また、基本計画を作成するにあたり、大規模修繕に至った経緯や現在、管理組合が抱えている問題、要望
事項を整理し、予め工事内容を検討し方向性を検討し合意形成をする必要がある。
【メリット】
①複数社からの提案により、工事仕様の比較検討、金額の妥当性の検証、会社としての総合的能力の
判別ができる。
②施工会社を建物規模や工事内容に応じて大手ゼネコン、地元企業、専門業者等多種多様の選定が
できる。
③コンサルタントが行う建物調査・診断・設計作業を簡略化することで、コンサル費用（設計監理料）の
削減ができる。
④工事の内容、提案に対する決定がコンサルタントではなく、管理組合が主体となるため、談合や癒着の
防止につながる。
