アーバン・スペース建築事務所
管理組合運営 修繕計画（案）策定 各種点検・建物診断 修繕設計・監理のサポート
修繕設計・監理
公明正大に進めたい 大規模修繕工事
大規模修繕工事は管理組合全員が積立てた修繕積立金で行われます。
全員の合意の上で全員参加で進め、誰もが満足に至るのが理想です。
工事直前や工事後に、管理組合の一部から『聞いていない・知らない・必要ない・これじゃダメ』などの
クレームは避けなければなりません。
そのために次の3つを管理組合全員にアピールすることが重要です。
基本的な流れ
これから3種類の進め方を紹介しますが、
基本的な流れはいずれも同じです。
（責任施工方式だけ順番が前後します）
建物調査診断から工事開始まで、最低でも
1年かかることを前提として、準備を進めて
ください。
必要性 建物調査診断
しっかりとした大規模修繕工事計画を立案するためにも、現状把握は欠かせません。
建物調査診断を行い、本当に必要な工事かどうか、時期を判断し修繕の基礎資料にします。
公平性 改修設計、仕様選定
調査診断の結果に基づき、建物に最適な改修計画を立案します。概算費用の算出も同時に
行います。
透明性 施工会社選定
施工会社の選定方法は特に公明正大であることが求められます。優良な施工会社を選ぶに
は、経営状況や改修実績、技術力、施工体制など多岐にわたる項目を比較検討することが
必要です。
■1番最初に行いたいこと
大規模修繕工事は概ね10～15年に1度行います。12年周期が最も一般的です。
ただし必ずしもこの周期や長期修繕計画に合わせなければならないわけではありません。
まずは自主点検を行い、その結果で検討と準備に入ってください。
1.自主点検
2.長期修繕計画と修繕積立金の確認
3.過去の工事履歴の確認
4.図面等竣工図書の有無を確認
次の3つの方式の内、どの方法で進めるか検討しましょう！
■3種の方式 特徴と進行方法
工事会社または管理会社と
工事請負契約を結ぶ方法
●相手が管理会社の場合、一本化で一任できる。
●理事の負担が少ない
上は第三者が建物診断を行った場合です。
管理会社が工事の元請けとして係るケースもあります。
●複数社から見積りを取得する場合、項目・仕様・数量に
統一がないため、比較が非常に困難である。
●見積り段階で各社で仕様を決定するため、管理組合の
要望は反映されにくい。
●工事範囲や仕様が適切かどうか判断が難しい。
●品質の確保等工事が適切に行われたかの判断が
難しい
●建物診断を同じ施工者が行った場合、工事自体の
必要性にも疑問が残る
社内に工事部門がある、またはゼネコンなど建設会社などの
グループ企業である場合はともかく、中小の管理会社では下
請けに丸投げとなる危険性もありますのでご注意ください。
管理組合は
①コンサルタントと設計監理契約を結ぶ
②工事会社と工事請負契約を結ぶ方法
●管理組合の予算と要望を鑑みての細やかな
設計内容にできる。
●適正な工事費用と条件で施工会社を選定でき、
技術力･工事費･会社信用度等の査定が可能。
●工事が適正に行われているか精査できる。
●第三者を入れることにより、全組合員に対して
透明性をアピールし、合意形成をスムーズにで
きる。
●工事費の他に設計監理費が発生する。
●設計コンサルタントと施工会社の間に不適切な
関係が生じることがある。
●見積り参加の施工会社間にも談合が行われるこ
とがありうる。
管理組合は
①コンサルタントと基本計画立案及び
業者選定補助業務契約を結ぶ
②工事会社と工事請負契約を結ぶ
③コンサルタントと工事監理契約を結ぶ
方法
数量の積算と一部提案は
施工会社が行います
●設計監理方式と比較し、調査・設計費用が抑えられる。
●基本計画書を作成するので、管理組合の要望は反映
される。
●概算となるが予算管理は可能。
●工事計画書を作成し、それに則って施工会社3社程度
から見積りを取得し、コンサルタントが精査比較・解説を
行うため、比較が容易となる。
●施工会社決定後に工事監理契約を交わすため、
コンサルタントと施工会社間に不適切な関係が生じる
隙がない。
●見積り者(施工会社）に提案もさせるため、設計監理
方式より負担が大きくなり、施工会社間の不適切な関係
を排除できる。
●別途工事監理契約をすることで、工事の品質が確保
される。
設計監理方式と比較すると、理事には能動的な姿勢が
求められる。
●数量積算は見積り者(施工会社)に任せるため、計画
段階での予算は概算提示となる
ヘッディング 5
プロポーザル方式＝アドバイザー方式
３方式比較
■マンションタイプによる方式選定
管理組合が管理会社または一定の工事会社を、充分に信頼できると判断している場合
少戸数のマンション
合意形成がしやすい管理組合
1オーナーマンション
いずれのマンション・管理組合にも適応、瑕疵工事を含む等、特殊な事情がある場合
数量積算を行わないので、
工事予算提示が概算になるため
■大規模修繕工事 成功のポイント
◆ポイント1：必ず建物の劣化状況を診断する
「長期修繕計画」はあくまで予想に基づくものであり、周辺環境や利用状況によって修繕すべき部位や
タイミングは変わってきます。計画通りに修繕することが必ずしもベストではなく、非効率的な積立金
運用となってしまう可能性もあるため、建物の劣化状況の診断を専門家に依頼しましょう。
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◆ポイント2：所有者の理解・協力を得る
マンションの所有者全員で積立てた修繕積立金を使って、共有財産である屋上や外壁といった共用部
分に手を加えるのですから、合意形成は欠かせません。工事中の騒音や不便などの問題もありますので、
説明会や書面などを通して、しっかりコミュニケーションを取ることがスムーズな進行につながります。
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◆ポイント3：施工会社の選定は公平に行う
「居住者の○○さんの知り合いだから」といった特別な便宜で施工会社を決めると、後でトラブルが生
じる可能性があります。施工会社は公募などで複数を集め、見積金額はもちろん施工実績や技術力、ア
フターフォロー体制なども考慮し、公平な判断のもとで選定しましょう。
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◆ポイント4：予算に見合った修繕を心がける
大規模修繕工事は、一度に全ての工事を実施することが理想的と言われていますが、状況に応じて段階
的に行うことも可能です。劣化の度合いや予算に応じて修繕箇所を選択し、効率よく工事を行うという
選択肢も考慮に入れましょう。
また資金に余裕がある場合は、改良工事も選択肢に入れることによって、資産価値の向上につなげる
ことも可能です。
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◆ポイント5：コンサルタントは管理組合のパートナーを選ぶ
マンションはそれぞれで居住者や設備、積立金の状況などの事情が異なるため、コンサルタントは柔軟
な対応が求められます。管理組合と同じ意識を持ち、全体がしっかりまとまるようサポートできること
が重要です。また、下記のような条件を満たしていると、より頼りにできるでしょう。
●マンションの大規模修繕に関する実績がある
●修繕工事の仕様や工法についての専門知識がある
●居住者や近隣の安全確保・居住性確保についての知識がある
●管理組合の運営について知識がある
●目先の工事だけでなく、その先までのビジョンを持って提案できる
